La llegada del nuevo gobierno ha desplegado nuevos esfuerzos para activar la economía, acogiendo algunas medidas de impacto tributario, las que se han incluido en el proyecto de ley de Reconstrucción Nacional. Así, sobre el Impuesto al Valor Agregado (IVA), impuesto que en Chile grava con un 19% la venta de bienes y servicios, se contempla el cese temporal del IVA a la venta de viviendas nuevas por un plazo de 12 meses.
Esto tiene como foco inicial reducir el stock de viviendas sin vender, las que de acuerdo con la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) son 105.763 a fines del 2025, y que serían el resultado del desajuste entre precios, tasas de interés y acceso al crédito. En efecto, mayores precios, tasas más altas y restricciones en el crédito, son una mezcla nociva que frena aspiraciones.
Si bien en el gobierno anterior se realizaron algunas acciones para estimular los créditos, por ejemplo, vía subsidio al dividendo, ello no ha sido suficiente. Ahora bien, la propuesta que se plantea, en lo general, constituye un acto favorable, ya que impacta directamente en el precio.
En tal sentido, al desagregar la medida en las variables monetarias críticas en una operación de venta, esto es, precio, pie o aporte inicial y crédito hipotecario para la vivienda (considerar que: precio del bien = pie + crédito), se puede señalar:
a) Precio de venta: El aspecto beneficiado más visible, ya que el valor de venta debe disminuir en el 19% del IVA;
b) Pie: Bajando el precio, el aporte del usuario, que gira en torno al 20% del valor del bien, se reducirá, aliviando la presión sobre el usuario para reunir esta cifra;
c) Crédito hipotecario para la vivienda: Este ítem que generalmente oscila en torno al 80% del valor del bien, debe disminuir. Esto implica, de no haber un alza en las tasas de interés, una disminución del dividendo mensual a pago y, en consecuencia, en los ingresos líquidos mensuales que se exigirán para el crédito.
Por tanto, ejemplificando para visualizar el impacto monetario: escenario base para un bien de 3.500 UF que incluye IVA, a una tasa de UF + 4,5%, a plazo de 25 años, el pie sería de 700 UF, en tanto el crédito por 2.800 UF, implicaría un dividendo mensual de 15,6 UF; y un escenario con propuesta donde el valor del bien bajaría a 2.942 UF, el pie sería de 588 UF, mientras que el crédito por 2.354 UF, tendría un dividendo mensual de 13,1 UF.
En resumen: Habría una rebaja en el precio del bien por 558 UF, lo que implica un menor pie de 112 UF, en tanto el crédito disminuye 446 UF, bajando el dividendo mensual en 2,5 UF ($100 mil), lo que se traduciría en una reducción de $400 mil en la renta líquida mensual exigida.
Así las cosas, de aprobarse la medida debiese constituir un importante estímulo para reducir el número de viviendas existentes, sin embargo, no deberíamos olvidar: el éxito no solo depende de una oferta atractiva, sino también de una demanda interesada que cumpla con las exigencias para acceder al financiamiento; la necesidad de la demanda debe concordar con lo que la oferta tiene disponible; y el plazo de un año para la iniciativa podría no ser suficiente para generar el efecto esperado.
Finalmente, como en todo orden de cosas, el tiempo mostrará si esta medida estuvo a la altura de las necesidades del país y sus ciudadanos. En todo caso, es importante resaltar en términos prácticos, que una familia que antes no calificaba para el financiamiento debido a que le faltaba acreditar $400 mil mensuales, ahora sí podría acceder a él.
Mauricio Burgos Navarrete
Director carrera Ingeniería en Control de Gestión
Facultad de Administración y Negocios
Universidad Autónoma de Chile, sede Temuco
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